各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、潞州區(qū)物業(yè)管理中心：

現(xiàn)將《前期物業(yè)招投標(biāo)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

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長(zhǎng)治市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年6月30日

（此件公開(kāi)發(fā)布）


前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法

第一章 總則

第一條為了規(guī)范長(zhǎng)治市住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),，促進(jìn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)的有序發(fā)展,維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常秩序,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法,。

第二條長(zhǎng)治市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)企業(yè)前,，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和住建部門對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法,。

第三條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)工作及潞州區(qū)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

各區(qū)、縣物業(yè)主管部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé),，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

第四條 前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平,、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則,。

第五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限，完成前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證》之前完成,；

（二）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成,；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

（四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿或解除合同前完成,。

同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),，住宅物業(yè)建筑面積低于3萬(wàn)平方米的或投標(biāo)人少于3個(gè)的，應(yīng)當(dāng)出具情況說(shuō)明和書面申請(qǐng),，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣物業(yè)主管部門（潞州區(qū)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)）批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定,。

第六條前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的,，建設(shè)單位應(yīng)征求專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后,，在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不降低、原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變動(dòng)的條件下,，重新制定選聘方案,，通過(guò)招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并將招標(biāo)結(jié)果及在行政主管部門的備案證明文件告知全體業(yè)主,。

第七條業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，支持和鼓勵(lì)采用招投標(biāo)方式進(jìn)行。

第二章 招標(biāo)

第八條物業(yè)服務(wù)招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施,。本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,、業(yè)主大會(huì)或其他物業(yè)所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，可以授權(quán)其業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé),。

第九條招標(biāo)人可以委托從事物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理完成招標(biāo)工作。

代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理的業(yè)務(wù)能力,，以及良好的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信記錄,。

物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理中，必須嚴(yán)格遵守招投標(biāo)法律,、法規(guī)和政策規(guī)定,，不得組織串標(biāo)、圍標(biāo),，不得同時(shí)為一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承擔(dān)招標(biāo)和投標(biāo)業(yè)務(wù),。若違反規(guī)定從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。

第十條招標(biāo)人決定對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施招標(biāo)后,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制,。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人基本情況,，包括名稱、地址,、聯(lián)系方式等,；

（二）招標(biāo)項(xiàng)目具體情況，包括物業(yè)名稱,、坐落位置,、總占地面積、總建筑面積,、綠化面積,、物業(yè)類型、產(chǎn)權(quán)狀況,、房屋幢數(shù),、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu),、配套公建,、共用部位共用設(shè)施設(shè)備、營(yíng)業(yè)用房及管理用房,、投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo),、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙),、小區(qū)平面圖及物業(yè)服務(wù)用房配置、物業(yè)出售,、業(yè)主入住,、物業(yè)計(jì)劃竣工交付時(shí)間等情況。

（三）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),，包括服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

（四）投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求,，包括投標(biāo)人的信用等級(jí),、投標(biāo)文件的格式、主要內(nèi)容,、編制要求及份數(shù)等,；

（五）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)人和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),、組織解釋招標(biāo)文件(答疑),、實(shí)地考察物業(yè)項(xiàng)目、開(kāi)標(biāo)時(shí)間,、地點(diǎn),、方法與程序等；

（六）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法,。評(píng)標(biāo)項(xiàng)目分為信用部分,、商務(wù)部分、技術(shù)部分,、現(xiàn)場(chǎng)答辯部分等四部分,，招標(biāo)文件應(yīng)分別提出具體要求。評(píng)分宜采用百分制形式,。原則上,，信用部分的分值、技術(shù)部分的分值分別不低于總分值的百分之三十,；

（七）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間,、地點(diǎn)及方式；

（八）明確投標(biāo)保證金及返還要求,；

（九）悔標(biāo)的責(zé)任,；

（十）廢標(biāo)條件說(shuō)明；

（十一）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明,；

（十二）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十一條招標(biāo)人完成招標(biāo)文件編制后,，實(shí)際啟動(dòng)招標(biāo)工作前,，應(yīng)首先向物業(yè)所在地的區(qū)（潞州區(qū)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)）,、縣物業(yè)主管部門提交以下材料，辦理招標(biāo)備案：

（一）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書,；

（二）招標(biāo)文件；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖,；

（四）法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。

重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的還需提供原物業(yè)服務(wù)合同,。

各區(qū),、縣物業(yè)主管部門（潞州區(qū)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)）對(duì)符合規(guī)定條件的申請(qǐng)，在受理之日起2個(gè)工作日內(nèi)辦理備案手續(xù),。備案材料不符合規(guī)定的,，應(yīng)及時(shí)通知招標(biāo)人補(bǔ)正。

第十二條物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo),。

招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的,，應(yīng)當(dāng)在各區(qū)、縣物業(yè)主管部門（潞州區(qū)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)）網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告,，公告期不應(yīng)少于5個(gè)工作日,。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）招標(biāo)條件（包括招標(biāo)備案情況、招標(biāo)項(xiàng)目名稱,、地址,、類型、建筑面積,、竣工交付使用時(shí)間等基本情況）,；

（二）投標(biāo)人資格條件；

（三）招標(biāo)文件的獲?。ㄍ稑?biāo)人報(bào)名地點(diǎn),、期限以及獲取招標(biāo)文件的方法）；

（四）投標(biāo)文件的遞交,；

（五）發(fā)布公告的媒介,；

（六）聯(lián)系方式（招標(biāo)人名稱、招標(biāo)代理單位名稱及聯(lián)系方式）,。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定內(nèi)容,。

第十三條招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人,，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際要求不相適應(yīng)或者和履行合同無(wú)關(guān)等要求。

第十四條招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定,，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審,。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）資格預(yù)審申請(qǐng)書格式,；

（二）申請(qǐng)人須知,；

（三）資格審查辦法；

（四）需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件,、業(yè)績(jī),、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷,、業(yè)績(jī)等證明材料,；

（五）項(xiàng)目概況；

（六）企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化完成情況和誠(chéng)信檔案,。

第十五條招標(biāo)人在招標(biāo)公告中未規(guī)定資格預(yù)審程序,，不得進(jìn)行招標(biāo)預(yù)審環(huán)節(jié)。

第十六條進(jìn)行資格預(yù)審,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)定入圍投標(biāo)人的人數(shù),。

通過(guò)資格預(yù)審條件的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人,。

經(jīng)資格預(yù)審后,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果,。對(duì)資格預(yù)審有法律,、法規(guī)規(guī)定的，從其規(guī)定,。

第十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間,。招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,，不得少于20日,。

第十八條招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),，并提供隱蔽工程圖紙等項(xiàng)目的詳細(xì)資料,。也可以組織答疑會(huì)，由招標(biāo)人針對(duì)投標(biāo)人的提問(wèn)逐一作出答復(fù)和說(shuō)明,。

第十九條招標(biāo)人可以對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改,。澄清或者修改的內(nèi)容可能影響投標(biāo)文件的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間至少15日前,，以書面形式通知所有獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人,；不足15日的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)順延提交投標(biāo)文件的截至?xí)r間。

潛在投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)招標(biāo)文件有異議的,，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間10日前提出,。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起3日作出答復(fù)；作出答復(fù)前,，應(yīng)當(dāng)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),。

第二十條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況,。在確定中標(biāo)人前,，不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判,。

第三章投標(biāo)

第二十一條本辦法所稱投標(biāo)人，是指具備獨(dú)立法人資格和招標(biāo)文件要求的其他條件,，響應(yīng)物業(yè)服務(wù)招標(biāo),、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的要求并具備以下條件：

（一）具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他組織,；

（二）建立物業(yè)服務(wù)日常投訴處理程序,、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)制度；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的職業(yè)技能培訓(xùn),，具備良好的執(zhí)業(yè)能力,；

（四）已參與山西省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，且評(píng)定的信用等級(jí)為A,、B,、C級(jí)。

對(duì)信用等級(jí)評(píng)定為 A 級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參加招投標(biāo)時(shí)可予以加分,，優(yōu)先考慮,。

第二十二條投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書指定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理投標(biāo)報(bào)名手續(xù),，報(bào)名時(shí)需提供以下資料,，同時(shí)獲取招標(biāo)文件：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）授權(quán)委托書,；

（三）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中規(guī)定的其他資料,。

第二十三條招標(biāo)人在招標(biāo)公告中要求投標(biāo)申請(qǐng)人提交投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前將投標(biāo)保證金匯入招標(biāo)人指定的賬戶,。投標(biāo)保證金的金額不得超過(guò)招標(biāo)項(xiàng)目年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用估算金額的百分之二,，投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)有效期一致，并在招標(biāo)文件中明示,。

第二十四條投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng),。投標(biāo)文件內(nèi)容不得違反國(guó)家、省,、市關(guān)于物業(yè)服務(wù)的相關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章和政策的規(guī)定。

投標(biāo)文件由投標(biāo)函,、商務(wù)標(biāo)書和技術(shù)標(biāo)書組成,。其中技術(shù)標(biāo)書單獨(dú)包封。

第二十五條商務(wù)標(biāo)書為明標(biāo),，技術(shù)標(biāo)書為暗標(biāo),。技術(shù)標(biāo)書應(yīng)進(jìn)行隱名處理，由招標(biāo)文件規(guī)定使用統(tǒng)一的結(jié)構(gòu),、格式,、字體、編排和紙型,、裝訂,、文整等，否則按照廢標(biāo)處理,。

第二十六條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前,，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后,，應(yīng)當(dāng)妥善保存投標(biāo)文件,。任何單位和個(gè)人在開(kāi)標(biāo)前均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。

根據(jù)招標(biāo)文件要求,，送達(dá)投標(biāo)文件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)際投標(biāo)人,。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無(wú)效的投標(biāo)文件,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收,。

第二十七條投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充,、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件,，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充,、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分,，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管,。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效,。

第二十八條投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，不得相互串通投標(biāo),，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng),，不得損害招標(biāo)人、其他投標(biāo)人的合法權(quán)益和國(guó)家利益、社會(huì)公共利益,，不得以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo),。

第二十九條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)斓慕⒑凸芾砉ぷ鳎瑖?yán)把評(píng)標(biāo)專家?guī)烊肟陉P(guān),，認(rèn)真審核個(gè)人申請(qǐng)或單位推薦的評(píng)標(biāo)專家申請(qǐng)材料及證明材料,。

第三十條物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)需要邀請(qǐng)?jiān)u標(biāo)專家的，應(yīng)在評(píng)標(biāo)專家?guī)靸?nèi)隨機(jī)抽取,，被抽取后成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的評(píng)標(biāo)專家信息,，應(yīng)在中標(biāo)結(jié)果公布前予以保密。具體抽取程序如下：

（一）招標(biāo)人向項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門（潞州區(qū)的項(xiàng)目向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）提出申請(qǐng)后,，招標(biāo)人于開(kāi)標(biāo)前1個(gè)工作日內(nèi)從評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽?。?/p>

（二）由項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門（潞州區(qū)的項(xiàng)目由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）以電話方式通知被抽取的專家,，確定是否可以出任當(dāng)次評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員,；

（三）如遇抽取的專家因故不能參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)或抽取的專家與招標(biāo)投標(biāo)人有利害關(guān)系應(yīng)當(dāng)回避的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行補(bǔ)抽或重抽,。

在評(píng)標(biāo)專家抽取過(guò)程中,，如遇到專家本人,、配偶以及直系親屬在招標(biāo)人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作或者在投標(biāo)人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的,、專家與招標(biāo)項(xiàng)目存在或曾經(jīng)存在利害關(guān)系等法律、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)回避的情形時(shí),，被抽取的專家要主動(dòng)申請(qǐng)回避。

第四章開(kāi)標(biāo),、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第三十一條評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專家組成,，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)服務(wù)專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二,。

第三十二條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間,、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，并邀請(qǐng)各投標(biāo)人委派代表參加,。

第三十三條開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人或者物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)主持,，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

（一）投標(biāo)人少于3個(gè)的,，不得開(kāi)標(biāo),，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

（二）投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況,，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證,。

（三）經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前收到的所有投標(biāo)文件，并對(duì)投標(biāo)人提交的技術(shù)標(biāo)書進(jìn)行編號(hào),。

（四）宣布投標(biāo)人名稱及招標(biāo)文件要求的其他的內(nèi)容,。

（五）開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄在案，由投標(biāo)人代表及其他相關(guān)人員簽字確認(rèn),，并存檔備查,。

第三十四條評(píng)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)保密。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法,，獨(dú)立進(jìn)行評(píng)審,。

評(píng)審順序?yàn)橄仍u(píng)審技術(shù)標(biāo)書，再評(píng)審標(biāo)書的其它部分,。評(píng)審標(biāo)書其它部分時(shí),，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有權(quán)獲知提交技術(shù)標(biāo)書的對(duì)應(yīng)投標(biāo)人，但不得再對(duì)技術(shù)標(biāo)書的評(píng)審結(jié)果做出任何修改,。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)相關(guān)規(guī)定否決或者廢止不合格投標(biāo)后,，因有效投標(biāo)不足三個(gè)使得投標(biāo)明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以否決全部投標(biāo),。所有投標(biāo)文件被否決的,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。

第三十五條標(biāo)書評(píng)審結(jié)束后,，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員集體聽(tīng)取投標(biāo)人的述標(biāo)和答辯,，進(jìn)一步考證投標(biāo)人的履約能力。述標(biāo)和答辯順序通過(guò)抽簽確定,，抽簽方式由招投標(biāo)文件規(guī)定,。答辯人可以為兩人，其中一人應(yīng)為投標(biāo)人擬定的項(xiàng)目經(jīng)理,，其述標(biāo)和答辯的內(nèi)容不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)做好現(xiàn)場(chǎng)述標(biāo)和答辯記錄，并由答辯人和評(píng)標(biāo)專家簽字,。

第三十六條評(píng)標(biāo)方法一般應(yīng)運(yùn)用標(biāo)書評(píng)審加現(xiàn)場(chǎng)述標(biāo)和答辯的綜合評(píng)估法,，采取百分制。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分細(xì)則應(yīng)合理確定技術(shù)部分,、商務(wù)部分和現(xiàn)場(chǎng)述標(biāo)和答辯等各項(xiàng)內(nèi)容的比重和分值,。因投標(biāo)人自身原因不能參加答辯的，其答辯部分不得分,。

第三十七條評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后,，應(yīng)當(dāng)出具書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)審和比較意見(jiàn),，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員簽字確認(rèn),。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求直接確定中標(biāo)人或者向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的中標(biāo)候選人,。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人,。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的,，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第三十八條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人,。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明,。

第三十九條招標(biāo)人及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)文件的內(nèi)容有保密義務(wù)，不得復(fù)印,、抄錄,。在確定中標(biāo)候選人當(dāng)日招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將全部投標(biāo)人的投標(biāo)文件封存一份備查，其余投標(biāo)文件退還,。

第四十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

第四十一條中標(biāo)人確定后,，建設(shè)單位招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)市,、區(qū)、縣物業(yè)主管部門網(wǎng)站將招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示,；其他招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),，將招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示。公示期為3日,。

第四十二條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),，依照招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的,、服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)承諾、履行期限,、規(guī)章制度等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件,、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議,。

招標(biāo)人最遲應(yīng)當(dāng)在書面合同簽訂后5日內(nèi)向中標(biāo)人和未中標(biāo)人退還投標(biāo)保證金及銀行同期存款利息,。

第四十三條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，持下列材料,，向各區(qū),、縣物業(yè)主管部門（潞州區(qū)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)）辦理中標(biāo)備案手續(xù)：

（一）招標(biāo)人關(guān)于招標(biāo)、投標(biāo),、開(kāi)標(biāo),、評(píng)標(biāo)過(guò)程的情況說(shuō)明,；

（二）確定中標(biāo)人的方式及理由；

（三）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告,；

（四）中標(biāo)人的投標(biāo)文件,；

（五）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（六）法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料,。

委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同,。

各區(qū),、縣物業(yè)主管部門（潞州區(qū)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)）應(yīng)當(dāng)在受理之日起5日內(nèi)辦理中標(biāo)備案手續(xù)。

第五章附則

第四十四條業(yè)主大會(huì)成立前,，前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止或解除,，建設(shè)單位需要重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：

（一）建設(shè)單位制定招標(biāo)方案,，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十五日,，同時(shí)書面告知街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（居,、村）和項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門,；

（二）招標(biāo)方案應(yīng)由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。征求業(yè)主意見(jiàn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，公示時(shí)間不得少于七日；

（三）建設(shè)單位按照招標(biāo)方案重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。??建設(shè)單位制定的招標(biāo)方案中,，應(yīng)當(dāng)明確載明物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,。

第四十五條 業(yè)主大會(huì)和其他擁有物業(yè)所有權(quán)的法人或組織決定采用招標(biāo)形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可參照本辦法執(zhí)行,。

第四十六條 業(yè)主大會(huì)采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，在招標(biāo)選聘前，應(yīng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定并形成書面決議：

（一）需授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé),，具體組織招標(biāo)活動(dòng)的,；

（二）擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用情況和管理實(shí)績(jī)等相關(guān)要求；

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、要求及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期限；

（五）招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施方案,；

（六）招投標(biāo)過(guò)程發(fā)生費(fèi)用的列支方式,。

業(yè)主大會(huì),、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)（或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的社區(qū)居委會(huì)）招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)文件,、中標(biāo)人投標(biāo)文件中的主要事項(xiàng)等,，公示期不少于5日。

第四十七條新建物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),、擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)定，予以處罰,。

第四十八條本辦法有效期自2023年8月1日起開(kāi)始實(shí)施,，有效期5年。


文件解讀：《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法》